KİRAYA VERENLERİN ELİNDEKİ BÜYÜK GÜÇ: YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ile kapsamlı bir şekilde düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeler incelendiğinde, kanun koyucunun amacının esas olarak kiracıyı korumak olduğu görülmektedir. Bunun en önemli sebebi, kiracının sözleşme aşamasında kiraya verenin taleplerine karşı gelemeyeceğinin düşünülmesidir. Kiracıyı koruyan hükümlerin başında ise, kiralananın tahliyesine ilişkin düzenlemeler gelmektedir. Kanun ile tahliye sebepleri sınırlandırılarak kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve kiralananın tahliyesini isteme hakkı belirli şartlara bağlanmıştır.
Bu yazımızda tahliye sebepleri içinden, oldukça tartışmalı olan yazılı tahliye taahhüdü düzenlemesi ve uygulamada yaşanan sorunlar ele alınacaktır.
Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedir?
Yazılı tahliye taahhüdü; kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir süre içerisinde herhangi bir şart öne sürmeden kiralananı tahliye edeceğine dair yazılı irade beyanı olarak tanımlanmaktadır. Hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından yazılı tahliye taahhüdü verilmesi mümkündür.
Yazılı tahliye taahhüdüne ilişkin TBK m. 352/1 düzenlemesi aşağıdaki şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.
Hüküm uyarınca tahliye taahhüdünün belirli şartlar altında geçerli olacağı düzenlenmiştir. Kanun tarafından aranan şartlar aşağıdaki gibidir.
Yazılı Tahliye Taahhüdünün Şartları
- Yazılılık
Adından da anlaşıldığı üzere, yazılı tahliye taahhüdünün yazılı şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu husus, yazılı tahliye taahhüdü açısından geçerlilik şartıdır. Yazılı tahliye taahhüdünün adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterlidir. Noter aracılığıyla tahliye taahhüdü verilmesinde de bir engel bulunmamaktadır.
- Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi
Yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından taahhütte bulunan kişi önemlidir. Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü için taahhütte bulunan kişinin kiracı olması gerekir. Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan kişilerin kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır.
Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Yargıtay içtihadında da tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmiş olması gerektiği yönünde karar verildiği görülmektedir.
Kiracının tüzel kişi olduğu durumlarda, tahliye taahhüdünün tüzel kişiyi temsile yetkili kişi(ler) tarafından verilmesi gerekmektedir. Tüzel kişiyi temsil yetkisi olmayan kişilerin vermiş oldukları tahliye taahhütleri geçersizdir.
- Tahliye Tarihinin Belirlenmiş Olması
Tahliye taahhüdünde mutlaka tahliye tarihinin belirtilmesi gerekmektedir. Belirlenen tarihin açık ve net olması gerekmekle birlikte, belirlenebilir tarihin geçerli olacağına ilişkin görüşler de mevcuttur[1].
- Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi
Yazılı tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerektiği açıkça hükme bağlanmıştır. Bunun nedeni, kiracının kira sözleşmesinin kurulması aşamasında serbest iradesiyle böyle bir taahhüt veremeyeceği düşüncesidir. Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü için kiralananın teslimi şartı arandığından, taahhüdün kiralanın tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir.
Uygulamadaki Sorunlar ve Çözüm Yolları
Yazılı tahliye taahhüdü konusunun öğretide ve yargı kararlarında oldukça tartışmaya sebep olduğu görülmektedir. Bunun en önemli nedeni, kiraya verenlerin sıklıkla hükmün amacına aykırı düşebilecek uygulamalarda bulunmasıdır. Uygulamada kiraya verenler, kira sözleşmesini akdederken boş tarihli yazılı tahliye taahhüdü verilmesini şart koşmaktadır. Bu gibi hallerde kiraya verenler, tarih kısmını diledikleri şekilde doldurmakta ve icra takibi ya da mahkeme aracılığıyla kiralananın tahliyesini sağlamaktadır. Bu durum ise, kiracıyı korumaya yönelik hükümleri etkisiz hale getirmektedir.
Yargı organlarının, boş veya ileri tarihli yazılı tahliye taahhütlerine ilişkin değişik zamanlarda çelişkili kararlar verdiği görülmektedir. Ancak yakın tarihli kararlarda, kiracının imzayı kabul etmiş olduğu hallerde, tahliye taahhüdünün boş olarak verildiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiasının, yazılı delil ile kanıtlanamaması halinde dinlenmeyeceği belirtilmektedir[2]. Anılan kararlar uyarınca, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 201 kapsamında senede karşı tanıkla ispat yasağı nedeniyle tanık dinletilerek tahliye taahhüdünün geçersiz kılınması mümkün olmayacaktır. Yine yargı organlarının yakın tarihli kararlarında, tahliye taahhüdünün kiralananın teslimi öncesinde boş olarak verildiğine ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin iddiaların kiracı tarafından ispatlanması gerektiği belirtilmektedir.[3]
Kiracılar tarafından, kira sözleşmesi akdedilirken verilen boş veya ileri tarihli tahliye taahhütlerinin hukuki sonuçlarına engel olmak için, sözleşmenin kurulmasından hemen sonra noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi yolu tercih edilmektedir. Bu şekilde kiracının serbest iradesi dışında alınan, boş veya ileri tarihli yazılı tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu ihtar edilmektedir.
Öte yandan kiraya verenlerin, kiracı tarafından aksinin ispatlanmasının önüne geçmek amacıyla, kira sözleşmesini eski tarihli düzenleyerek tahliye taahhüdünü noter aracılığıyla almaları da yargı kararlarına konu olmuştur. Bu durumda kiracının, kiralananın teslim edildiği tarihi senetle ispatlaması gerekecektir.
Kiraya Verenin Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Tahliye Davası veya İcra Takibi Başlatması
Kiraya verenin, taahhütte belirtilen tarihte tahliyenin gerçekleşmemesi halinde, ilgili tarihten itibaren bir aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açması ya da icra yoluna başvurması gerekmektedir. Ayrıca TBK m. 353 uyarınca, kiraya verene bir aylık süre içinde kiracıya yazılı ihtar göndererek dava açma süresini bir kira yılı için uzatabilme imkânı tanınmıştır. Kanun ile belirlenen yollara öngörülen süreler içinde başvurulmaz ise, tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep edilemeyecektir.
Sonuç
Yazılı tahliye taahhüdü uygulaması bakımından; (i) kiraya verenler yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarına ve yasal süresi içerisinde tahliye talebinde bulunmaya, (ii) kiracılar da tahliye taahhüdünün kanuna aykırı olarak talep edilmesine karşı dikkat etmelidir. Bu amaçla, ilgili düzenlemelerin her somut olay açısından ayrıca değerlendirilmesinde yarar görülmektedir.
[1] İnceoğlu, M. M., Kira Hukuku, 2. Cilt, İstanbul: 2014, On İki Levha Yayıncılık, s. 428.
[2] Yargıtay 6. H.D. 08.03.2010 T. 12238 E. 2452 K.; Samsun BAM 6. H.D. 01.06.2017 T. 1099 E. 1114 K.
[3] Yargıtay H.G.K.28.09.2021 T. 2017/975 E. 2021/1108 K.; Yargıtay 3. H.D. 24.01.2017 T. 2017/1536 E. 2017/475 K.
Bozoğlu İzgi Avukatlık Ortaklığı